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URBANISME : LA CONTRACTUALISATION DES REGLES D’URBANISME D’UN LOTISSEMENT NE SE PRESUME PAS : Cassation 3ième civile, 21 mars 2019, n°18-11.424

Auteur : Charlotte DE LAGAUSIE
Publié le : 19/03/2020 19 mars mars 2020
Le lotissement reste un casse-tête pour les professionnels chargés de la rédaction des actes de vente d’immeubles qui sont soumis à ce régime.

La difficulté est de déterminer si le règlement et/ou le cahier des charges demeurent applicables.

Le principe est que le règlement est frappé de caducité, mais les règles qu’il contient ont parfois fait l’objet d’une contractualisation.

En l’espèce, un coloti avait réalisé des travaux d’extension de son immeuble.

Son voisin les contestait au motif de leur contradiction au règlement du lotissement. Il faisait valoir : d’une part que les colotis avaient voté le maintien des règles d’urbanisme contenues dans ce document dans des termes démontrant une volonté de les contractualiser et, d’autre part, le coloti ayant réalisé les travaux avait accepté de respecter les termes du règlement dans son acte d’achat.

La Cour de cassation a rejeté ces deux arguments.

Elle rappelle que la possibilité de demander le maintien des règles d’urbanisme antérieurement prévue par l’article L315-2-1 du Code de l’urbanisme (devenu L442-9 le 1er octobre 2007), avait disparu lors de l’adoption de la loi ALUR du 24 mars 2014 laquelle a rendu caduques toutes les demandes de maintien antérieures et les a supprimées pour l’avenir.

En second lieu, la Cour de cassation juge que la clause de l’acte d’achat par laquelle l’acquéreur s’engage à respecter les documents du lotissement qui lui ont été nécessairement remis en application de l’article R442-7 du Code de l’urbanisme, ne « suffit pas à caractériser une volonté non équivoque des colotis de contractualiser le règlement du lotissement ».

En d’autres termes, il s’agit d’une clause de style qui ne produit pas d’effet juridique.

La contractualisation des dispositions du règlement ne peut donc résulter que d’une clause expresse, certaine et non équivoque.

Mais encore faut-il que la Cour de cassation ne décide pas de requalifier le règlement en cahier des charges comme elle l’a fait dans un arrêt du 3 mai 2018, lui conférant ainsi un caractère contractuel.

Ainsi, si l’arrêt apporte des solutions, il ne permet pas d’espérer un tarissement du contentieux.

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