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Bail commercial : débiteur de l’indemnité d’éviction en cas de démembrement de propriété

Auteur : Maxime GRAVELLIER
Publié le : 06/02/2020 06 février févr. 02 2020
Droit immobilier / Bail commercial

Lorsqu’un local commercial fait l’objet d’une propriété démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire, lequel des deux doit être considéré comme débiteur de l’indemnité d’éviction en cas de délivrance d’un congé avec refus de renouvellement ?

C’est à cette question que répond la Cour de cassation dans son arrêt de la 3ème chambre civile du 19/12/2019 (n°18-26.162).

En l’espèce, une usufruitière et une nue-propriétaire avaient délivré au preneur un congé avec refus de renouvellement sans offrir de payer l’indemnité d’éviction.

Ce refus a été jugé sans motif grave et légitime et la Cour d’appel de Toulouse a condamné in solidum l’usufruitière et la nue-propriétaire au paiement de l’indemnité d’éviction au motif que l’acte de refus de renouvellement excédait les pouvoirs du seul usufruitier.

La Cour de cassation censure cette décision en rappelant que si l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, consentir ou renouveler un bail commercial, il a en revanche le pouvoir de mettre, seul, fin au bail et donc de délivrer un congé avec refus de renouvellement sans l’intervention du nu-propriétaire.

La Cour en déduit « qu’ayant, seul, la qualité de bailleur dont il assume toutes les obligations à l’égard du preneur, l’indemnité d’éviction due en application de l’article L145-14 du Code de commerce, qui a pour objet de compenser le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail, est à sa charge ».

En conséquence : c’est la qualité de bailleur et non de propriétaire qui détermine le débiteur de l’indemnité d’éviction.
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